Una società europea che acquista un immobile in Italia per affittarlo ai turisti deve aprire la partita IVA? E può considerare l’attività esente IVA come una normale locazione? La risposta è duplice: sì, deve identificarsi ai fini IVA in Italia; no, l’attività non è esente, ma imponibile con aliquota del 10%.

Il punto centrale è la qualificazione dell’attività. Non si tratta di una locazione abitativa “classica”, che rientra nell’esenzione prevista dall’articolo 10 del Dpr 633/1972, ma di un’attività di natura turistica. Anche in assenza di servizi accessori tipici delle strutture alberghiere, la locazione breve a turisti viene infatti assimilata alle prestazioni ricettive.

Questa assimilazione comporta l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta del 10%, prevista per le prestazioni rese dalle strutture ricettive e dalle attività ad esse equiparate. In sostanza, l’immobile non viene utilizzato per finalità abitative stabili, ma per ospitare clienti in modo temporaneo, configurando una prestazione di servizi.

Sotto il profilo territoriale, la normativa IVA stabilisce che le prestazioni relative a beni immobili si considerano effettuate nel luogo in cui si trova l’immobile. Di conseguenza, se l’immobile è situato in Italia, l’operazione è territorialmente rilevante in Italia, indipendentemente dal fatto che il proprietario sia una società estera.

Ne deriva un obbligo operativo preciso: la società UE deve dotarsi di una posizione IVA in Italia. Questo può avvenire tramite identificazione diretta oppure mediante la nomina di un rappresentante fiscale. In entrambi i casi, sarà tenuta ad applicare l’IVA italiana sulle prestazioni e a rispettare tutti gli adempimenti connessi.

In alternativa, può essere valutato il ricorso al regime OSS (One Stop Shop), che consente di gestire gli obblighi IVA in ambito europeo in modo centralizzato. Tuttavia, tale opzione è praticabile solo se l’attività svolta in Italia non configura una stabile organizzazione, tema che richiede una valutazione caso per caso.

Dunque per finire, una società UE che acquista un immobile in Italia per destinarlo alla locazione turistica non può beneficiare dell’esenzione IVA prevista per le locazioni immobiliari. L’attività deve essere trattata come prestazione ricettiva imponibile, con applicazione dell’IVA al 10% e obbligo di identificazione nel territorio dello Stato.